Reforma em imóvel locado: Quais são os direitos do inquilino? O que a legislação diz a respeito?

É comum no dia a dia de quem aluga um imóvel, em especial um imóvel já construído a alguns anos, ter que realizar algum tipo de reforma ou manutenção, seja preventiva ou corretiva. Mas quando isso acontece, quem deve arcar com os custos? Locador? Locatário? Ou ambos? A seguir falarei um pouco mais sobre o assunto, com base na legislação vigente.

Obrigações do Locador?

A primeira obrigação que o locador/proprietário tem, é entregar o imóvel em bom estado, ou seja, habitável, de modo que ele sirva ao uso que se destina, seja residencial, comercial ou industrial. Qualquer defeito ou vício que impeça ou atrapalhe a vida do locatário deve ser reparado antes de a locação se iniciar. Portanto, nesse primeiro momento, antes da locação, é o locador quem paga reforma.

Se, na vistoria ou logo após adentrar no imóvel, o inquilino encontra infiltrações, telhas quebradas, vazamentos ou ainda, qualquer defeito na estrutura, o locador deverá ser comunicado imediatamente, para que providencie o conserto.

Durante a locação, é obrigação do proprietário manter a forma e o destino do imóvel.

Dessa forma, qualquer manutenção ou reforma referente à estrutura será custeada por ele. Paredes, muros, telhado, danos causados por ações da natureza, tudo isso será sua responsabilidade.

É importante frisar que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, ou seja, qualquer gasto que não esteja previsto ou ligado à rotina do condomínio é considerado despesa extraordinária.

Obrigações do Locatário

O locatário ou inquilino será responsável por qualquer dano provocado por ele ou por terceiros durante a vigência do contrato de locação. Portanto, ele quem paga a reforma nestes casos, sejam os danos provocados por mau uso ou dano causado sem intenção.

Se, por exemplo, ele provoca um dano no encanamento derivado do descarte inapropriado de objetos, ou quebra uma porta acidentalmente, ele será responsável pelo reparo.

Uma das responsabilidades do locatário é conservar o bem e restituí-lo, ao fim do contrato, no estado em que o recebeu. Por isso, qualquer reforma em apartamento alugado que tiver como objetivo reparar uma avaria ou depredação provocada pelo locatário será custeada por ele.

No mesmo sentido, interferências realizadas sem prévia autorização do proprietário deverão ser desfeitas, já que o imóvel deve ser devolvido como estava quando foi alugado, conforme o termo de vistoria.

Benfeitorias – O que são?

As benfeitorias são melhorias ou acréscimos realizados no imóvel. Elas são classificadas de 3 formas:

• Necessárias: têm como finalidade a conservação do imóvel, evitando sua deterioração. Exemplo: reparos de um telhado, infiltração ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico, impermeabilização para evitar infiltrações, entre outas.

• Úteis: São obras que aumentem ou facilitam o uso do bem, tornando o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade. Exemplo: a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda, construção de garagem, entre outras.

• Voluptuárias: não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornam o imóvel mais bonito e/ou agradável. Normalmente possuem valor elevado. Exemplo: obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas, piscina.

Conforme a lei de locação, serão indenizadas pelo locador, ainda que não tenham sido autorizadas, as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino. Isso se o contrato de locação não dispor de forma diversa. As benfeitorias úteis também serão indenizadas, mas dependem de autorização.

As benfeitorias voluptuárias não são indenizadas pelo proprietário, mas o inquilino pode retirá-las ao fim da locação, caso a retirada não provoque danos à estrutura.

Notificação ao Locador

Independentemente de quem paga a reforma, afim de evitar qualquer problema ou prejuízos futuros, as alterações feitas pelo inquilino devem ser notificadas ao locador e autorizadas por ele. De preferência por escrito.

Quando há um administrador/intermediário, geralmente (geralmente imobiliária), o contato é feito com eles, cabendo aos mesmos a comunicação junto ao locador.

Quando o locador é quem paga a reforma, isso poderá ocorrer de diversas formas. Ele pode autorizar o inquilino de procurar pelo serviço e arcar com os custos, pode contratar diretamente a empresa de reforma ou pode abater o valor gasto pelo locatário no aluguel, dependo apenas da negociação entre eles ou conforme estipulado no contrato de locação.

Todas as informações acima estão respaldadas pela Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991).

Ficou com alguma dúvida? Entre em contato que irei lhe auxiliar.

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